Σε αυτό το άρθρο θα μιλήσουμε για τα ζητήματα που ενδεχομένως να έχει ένα ακίνητο, αλλά οι ιδιοκτήτες προσπαθούν να τα αποκρύψουν. Αν, λοιπόν, ενδιαφέρεσαι να κάνεις μια αγορά ακινήτου, οι παρακάτω επισημάνσεις θα σε βοηθήσουν να δεις, ποια είναι τα χαρακτηριστικά και οι διαδικασίες, που συχνά αποσιωπούνται, εκούσια ή πολλές φορές και ακούσια, από τους ιδιοκτήτες.
Τα περισσότερα από αυτά τα ζητήματα λύνονται. Επομένως, δεν υπάρχει λόγος μεγάλης ανησυχίας. Παρ’ όλα αυτά είναι καλό να είσαι όσο καλύτερα προετοιμασμένος ή προετοιμασμένη γίνεται, ειδικά όταν κάνεις μια μεγάλη επένδυση, όπως είναι ένα ακίνητο.
Τα προβλήματα που μπορεί να υπάρχουν σε ένα ακίνητο, χωρίζονται σε τρεις κατηγορίες:
- Τα ζητήματα νομικής φύσης
- Τα προβλήματα τεχνικής φύσης
- Οι δυσκολίες περιοχής και γειτονιάς
1. Υποθήκη στο ακίνητο
Ξεκινώντας με τα ζητήματα νομικής φύσης για την αγορά ακινήτου, αναφέρουμε πρώτα το υποθηκευμένο ακίνητο. Πολλές φορές κάποιοι ιδιόκτητες ακινήτων έχουν βάλει το ακίνητό τους σε υποθήκη και δεν έχουν αποπληρώσει το χρέος τους. Αυτό το ζήτημα είναι εύκολο να το ανιχνεύσει κάποιος, με έναν απλό νομικό έλεγχο από δικηγόρο.
Μετά από αυτόν τον έλεγχο, είναι ξεκάθαρο αν η διαδικασία της αγοραπωλησίας μπορεί να προχωρήσει τελικά, ή όχι. Συνήθως, όταν η τελική τιμή αγοραπωλησίας είναι ίση ή μεγαλύτερη από το ύψος του χρέους, τότε το ακίνητο μπορεί να μεταβιβαστεί την ίδια ημέρα σύναψης του συμβολαίου, όπου γίνονται αυτόματα οι απαραίτητες παρακρατήσεις. Το ίδιο ισχύει και για τυχόν οφειλές του πωλητή σε εφορία και ασφαλιστικά ταμεία (δες μέρος 4 παρακάτω).
2. Συμβόλαιο ακινήτου σε εκκρεμότητα
Ένα ακόμη σημαντικό ζήτημα στην αγορά ακινήτου, είναι να υπάρχει συμβόλαιο για το ακίνητο. Δηλαδή, να έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία αποδοχής κληρονομιάς ή γονικής παροχής ανά περίπτωση, ώστε να υπάρξει συμβόλαιο, που ορίζει ποιος είναι ο ιδιοκτήτης και ποια είναι τα χαρακτηριστικά του ακινήτου. Αυτό είναι απαραίτητο για να προχωρήσει η αγοραπωλησία.
Και σε αυτή την περίπτωση, ο νομικός έλεγχος θα δείξει, αν οι διαδικασίες αυτές έχουν ολοκληρωθεί σωστά.
3. Ασυμφωνία συνιδιοκτητών
Ένα από τα συχνά φαινόμενα που μπλοκάρουν τη διαδικασία αγοράς ακινήτου, είναι η ύπαρξη συνιδιοκτητών. Αν σε ένα ακίνητο υπάρχουν πολλοί ιδιοκτήτες, είτε έχουν μερίδιο άνω του 50% ή ακόμη και μόλις 1%, χρειάζεται να συμφωνήσουν στο σύνολό τους για την ολοκλήρωση της πώλησης.
Ο νομικός έλεγχος δείχνει την κατάσταση ιδιοκτησίας ενός ακινήτου. Προτού, όμως, φτάσεις εκεί, καλό είναι να έχεις ρωτήσει σχετικά με το καθεστώς ιδιοκτησίας, ήδη από τη στιγμή που βλέπεις το ακίνητο και συλλέγεις πληροφορίες γι’ αυτό. Ο νομικός έλεγχος έρχεται ουσιαστικά να εξακριβώσει όσα έχεις ζητήσει να μάθεις από τον πωλητή του ακινήτου ή τον μεσίτη του.
4. Χρέη και αδυναμία ενημερότητας
Ένα ακόμη ζήτημα νομικής φύσης που ίσως να συναντήσεις στην αγορά ακινήτου, είναι τα χρέη σε ΕΝΦΙΑ και η αδυναμία έκδοσης φορολογικής ή ασφαλιστικής ενημερότητας. Παραλείψεις εξόφλησης σε ασφαλιστικά ταμεία, ΤΑΠ και φορολογικά χρέη δημιουργούν θέματα στην αγοραπωλησία ακινήτου.
Ένας συμβολαιογράφος μπορεί να απαντήσει σχετικά με αυτό, αν δηλαδή υπάρχουν φορολογικές εκκρεμότητες και χρέη. Τις περισσότερες φορές αυτό το θέμα λύνεται, δηλαδή οι ιδιοκτήτες ακινήτων ξεχρεώνουν και μπορούν να λάβουν πλέον ασφαλιστική ή φορολογική ενημερότητα.Το ευτυχές για σένα είναι ότι μεταβίβαση ακινήτου με χρέη στην εφορία δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί. Το μόνο κακό είναι ότι η διαδικασία μεταβίβασης ακινήτου αργεί, όταν υπάρχουν χρέη στη μέση.
5. Οφειλές κοινοχρήστων και ΔΕΚΟ
Περνάμε τώρα σε οφειλές οι οποίες δεν είναι εύκολο να ανιχνευθούν από δικηγόρους και συμβολαιογράφους.
Μία τέτοια περίπτωση είναι οι οφειλές κοινοχρήστων. Φυσικά, μετά τη μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομά σου, δε θα σου ζητήσει κανείς να πληρώσεις τα κοινόχρηστα του προηγούμενου ιδιοκτήτη. Όμως, αυτό μπορεί να είναι ο λόγος έντασης με γείτονες και διαχειριστές.
Για να γνωρίζεις τι γίνεται με τα κοινόχρηστα, ζήτα από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου την τελευταία απόδειξη πληρωμής. Αργότερα, μπορείς να διασταυρώσεις με το διαχειριστή ή την εταιρεία διαχείρισης, ότι δεν υπάρχουν οφειλές.
Ένας άλλος τύπος οφειλών είναι οι λογαριασμοί ΔΕΚΟ. Και εδώ τα χρέη του προηγούμενου ιδιοκτήτη δε σε επιβαρύνουν, μπορείς όμως να ζητήσεις αντίστοιχα με πριν μια απόδειξη εξόφλησης. Έτσι, θα γνωρίζεις αν η διαδικασία μεταβίβασης λογαριασμών νερού, ρεύματος κλπ μπορεί να προχωρήσει ομαλά.
6. Αυθαιρεσίες ακινήτου
Πάμε τώρα να ξεκινήσουμε με τα θέματα τεχνικής φύσεως στην αγορά ακινήτου. Το πρώτο και κύριο ζήτημα είναι οι αυθαιρεσίες στα ακίνητα. Με τον όρο αυθαιρεσίες εννοούμε κάποιους ημιυπαίθριους χώρους ή κάποιους βοηθητικούς χώρους, που έχουν μετατραπεί σε χώρους κύριας χρήσης (πχ κάποια αποθήκη που μετατράπηκε σε υπνοδωμάτιο κ.ο.κ.).
Μπορεί επίσης να υπάρχει μια λανθασμένη αποτύπωση της πραγματικότητας στην κάτοψη ενός ακινήτου και στα συμβόλαια. Μπορεί, δηλαδή, να έχουν χρησιμοποιηθεί τετραγωνικά μέτρα από γειτονικά διαμερίσματα ή και από κοινόχρηστους χώρους του ακινήτου.
Για να μπορέσει να μεταβιβαστεί ένα ακίνητο, αυτά τα ζητήματα χρειάζεται να έχουν τακτοποιηθεί από τον ιδιοκτήτη. Για περιπτώσεις που δεν μπορεί να γίνει τακτοποίηση, ζητάς από έναν μηχανικό να επισκεφθεί το χώρο και να σου πει αν μπορεί να γίνει κάτι με τις αυθαιρεσίες ή όχι.
Smart tip: Τα νεόδμητα ακίνητα συνήθως χτίζονται χωρίς αυθαιρεσίες. Ακίνητα που χτίστηκαν με αυθαιρεσίες από το 2011 και μετά, δεν τακτοποιούνται!
7. Στατική επάρκεια κτιρίου
Ένα ζήτημα που συχνά γίνεται προσπάθεια απόκρυψης, είναι η στατική επάρκεια ενός κτιρίου. Η στατική επάρκεια συνδέεται με τη σεισμικότητα και τις αλλοιώσεις που αυτή επιφέρει στα κτίρια. Κάποιοι ιδιοκτήτες ακινήτων προς πώληση ίσως προσπαθήσουν να αποκρύψουν ότι το ακίνητο χαρακτηρίστηκε ως κίτρινο μετά από ένα σεισμό.
Ένας μηχανικός και πάλι θα σε συμβουλεύσει σχετικά με την κατάσταση και τη στατική επάρκεια ενός ακινήτου. Ακόμη κι αν ένα ακίνητο χαρακτηρίστηκε ως κίτρινο, δε σημαίνει βέβαια ότι πάση θυσία χρειάζεται να το αποφύγεις. Απλώς συνυπολόγισε το κόστος ενίσχυσής του και ένταξέ το ως δεδομένο στη διαπραγμάτευση της τιμής αγοράς.
8. Υγρασία
Ένας συνήθης ύποπτος, που οι πωλητές προσπαθούν να κρύψουν πριν την αγορά ακινήτου, είναι η υγρασία. Με ένα ελαφρύ βάψιμο ή ένα έπιπλο μπροστά από τον τοίχο, κάποιοι πωλητές προσπαθούν να καλύψουν τα σημεία που έχουν υγρασία. Ένας έμπειρος μηχανικός μπορεί να ανιχνεύσει τα σημάδια υγρασίας και κυρίως τη μυρωδιά της.
Smart tip: Αν πρόκειται να αγοράσεις ένα ρετιρέ, οφείλεις να ζητήσεις να επιθεωρήσεις την ταράτσα της πολυκατοικίας μαζί με το μηχανικό σου, σχετικά με τη μόνωση.
9. Παλιές υδραυλικές και ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις
Αυτό το ζήτημα συχνά προκύπτει λόγω της άγνοιας του ίδιου του πωλητή. Μπορεί να σου ανακοινώσει ότι έχει γίνει μια υδραυλική εγκατάσταση για παράδειγμα, αλλά επί της ουσίας έχει γίνει αλλαγή σε μόνο δύο σωλήνες.
Για να σιγουρευτείς για την κατάσταση των υδραυλικών και των ηλεκτρολογικών ενός ακινήτου, ζήτησε τη γνώμη ενός μηχανικού ή ενός επαγγελματία στο χώρο των ανακαινίσεων. Η κατάσταση των αρμών, των πλακιδίων και άλλων επιφανειακών στοιχείων, μαρτυρούν αν έχουν γίνει πρόσφατες εργασίες αντικατάστασης υδραυλικών και ηλεκτρολογικών συστημάτων.
10. Προβληματική γειτονιά
Περνάμε τώρα σε κάποια θέματα περιοχής, που ίσως σε απασχολούν κατά την αγορά ακινήτου. Ένα φλέγον ζήτημα είναι οι γείτονες. Όσο και αν σου έχει αρέσει ένα ακίνητο, συχνά οι γείτονες μπορούν να γίνουν καθημερινό πρόβλημα στην ποιότητα ζωής σου.
Για να αντλήσεις πληροφορίες για τους γείτονες, μπορείς φυσικά να ρωτήσεις τον ιδιοκτήτη και τον μεσίτη του. Επίσης, καλό είναι να επισκεφθείς το ακίνητο δύο φορές, σε δύο διαφορετικές μέρες και ώρες. Έτσι, θα πάρεις μια πρώτη εικόνα για τις συμπεριφορές των γειτόνων σε διαφορετικές χρονικές στιγμές.
Ένα ακόμα ζήτημα που περικλείεται στην έννοια της προβληματικής γειτονιάς, είναι η περιοχή αυτή καθ’ αυτή. Αν το περιβάλλον είναι θορυβώδες, με καυσαέριο ή περίεργες μυρωδιές, θα είναι κάτι που θα σε δυσκολέψει μένοντας στο συγκεκριμένο ακίνητο. Με μια επίσκεψη σε διαφορετικές μέρες και ώρες, όπως και πριν, είναι εύκολο να αντιληφθείς αν υπάρχουν τέτοια ζητήματα στον περιβάλλοντα χώρο.
Τέλος, μεγάλο πρόβλημα που συχνά αποσιωπείται, είναι το parking στη γειτονιά. Πιθανόν ο πωλητής του ακινήτου να μη σου το αναφέρει, αν η γειτονιά έχει θέμα με το parking. Όμως, αν κάνεις δυο τρεις φορές μια βόλτα με το αυτοκίνητο στα περίχωρα, μπορείς να καταλάβεις αν υπάρχει τέτοια δυσκολία στην περιοχή.
Σύνοψη
Είδαμε, λοιπόν, προβλήματα νομικής και τεχνικής φύσης, αλλά και ζητήματα γειτνίασης και περιοχής. Όλα αυτά λύνονται με κατάλληλες συνεργασίες και λίγη παραπάνω έρευνα από πλευράς σου. Όταν ξέρεις ακριβώς τι ψάχνεις και εμπιστεύεσαι τους ειδικούς, το μόνο σίγουρο είναι ότι θα κάνεις τη σωστή για σένα επιλογή.
Η ομάδα της KW Solutions Group απαρτίζεται από ικανότατους μεσίτες, μηχανικούς και νομικούς συμβούλους, που μπορούν να σε βοηθήσουν υπεύθυνα σχετικά με την αγορά ενός ακινήτου. Ακολούθησε τη σελίδα μας στο Facebook και το Instagram. Παρακολούθησε βίντεο επίδειξης ακινήτων στο κανάλι μας στο YouTube και επικοινώνησε μαζί μας για περισσότερες συμβουλές γύρω από το real estate.