Σύμβαση μεσιτείας ακινήτων: Τι προβλέπει ο νόμος & τι πρέπει να γνωρίζει κάθε ιδιοκτήτης

Η πώληση ή η ενοικίαση ενός ακινήτου δεν είναι απλώς μια συμφωνία μεταξύ δύο πλευρών. Για να είναι η διαδικασία ασφαλής, διαφανής και νομικά κατοχυρωμένη, ο νόμος προβλέπει συγκεκριμένους κανόνες για τη συνεργασία με μεσίτη ακινήτων.

Το πλαίσιο αυτό ρυθμίζεται από τον Νόμο 4072/2012, και ειδικότερα από τα Άρθρα 200 και 201, τα οποία καθορίζουν τη σύμβαση μεσιτείας, τις προϋποθέσεις ισχύος της και τις υποχρεώσεις του μεσίτη.

Τι είναι η σύμβαση μεσιτείας (Άρθρο 200, Ν. 4072/2012)

Η σύμβαση μεσιτείας είναι η έγγραφη συμφωνία μεταξύ του ιδιοκτήτη (εντολέα) και του μεσίτη, με την οποία ο μεσίτης αναλαμβάνει να μεσολαβήσει ή να υποδείξει την ευκαιρία για τη σύναψη κύριας σύμβασης, όπως πώληση ή μίσθωση ακινήτου, σύμφωνα με το άρθρο 200 του Ν. 4072/2012.

Η σύμβαση αυτή πρέπει υποχρεωτικά να είναι έγγραφη. Χωρίς έγγραφη σύμβαση, δεν υφίσταται νόμιμη μεσιτεία και δεν θεμελιώνεται δικαίωμα αμοιβής.

Τι πρέπει να περιλαμβάνει υποχρεωτικά η σύμβαση

Για να είναι έγκυρη και νόμιμη, η σύμβαση μεσιτείας πρέπει να περιλαμβάνει συγκεκριμένα στοιχεία, όπως προβλέπεται στο άρθρο 200:

• Τα πλήρη στοιχεία των συμβαλλόμενων μερών
• Τον Αριθμό Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ) των συμβαλλόμενων
• Τον αριθμό Γ.Ε.ΜΗ. του μεσίτη
• Το αντικείμενο της μεσιτείας (πώληση ή ενοικίαση συγκεκριμένου ακινήτου)
• Τη διάρκεια της σύμβασης
• Το ποσό ή το ποσοστό της μεσιτικής αμοιβής
• Τυχόν συμφωνία αποκλειστικότητας

Η σαφής αναγραφή των παραπάνω προστατεύει τόσο τον ιδιοκτήτη όσο και τον μεσίτη και αποτρέπει μελλοντικές διαφωνίες.

Διάρκεια σύμβασης και μορφές ανάθεσης

Ο νόμος διακρίνει μεταξύ απλής και αποκλειστικής ανάθεσης, σύμφωνα με το άρθρο 200.

Απλή ανάθεση

Ο ιδιοκτήτης μπορεί να αναθέσει το ίδιο ακίνητο σε περισσότερους μεσίτες.

Αποκλειστική ανάθεση

Στην αποκλειστική σύμβαση μεσιτείας:

• Η διάρκεια ορίζεται σε 8 μήνες
• Μπορεί να παραταθεί για έως 4 επιπλέον μήνες

Κατά το διάστημα αυτό, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αναθέσει το ακίνητο σε άλλον μεσίτη, ενώ ο μεσίτης υποχρεούται να δραστηριοποιείται ενεργά για την επίτευξη του σκοπού της σύμβασης.

Μεσιτική αμοιβή: τι ισχύει πραγματικά

Ο μεσίτης δικαιούται αμοιβή όταν η κύρια σύμβαση καταρτίζεται ως αποτέλεσμα της μεσιτικής του δραστηριότητας, σύμφωνα με το άρθρο 200.

Σημαντικό είναι να διευκρινιστεί ότι:

• Το ποσό ή το ποσοστό της μεσιτικής αμοιβής είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμο
• Δεν υπόκειται σε νόμιμα όρια

Αν δεν πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις, δεν οφείλεται μεσιτική αμοιβή.

Περισσότεροι μεσίτες – κατανομή αμοιβής (Άρθρο 200 παρ. 6 & 8)

Σε περιπτώσεις όπου εμπλέκονται περισσότεροι μεσίτες, η αμοιβή:

• Καταβάλλεται μία φορά
• Κατανέμεται ανάλογα με τη συμβολή του καθενός

Αν δεν αποδεικνύεται διαφορετικά, ο νόμος προβλέπει ισόποση κατανομή, σύμφωνα με τις παρ. 6 και 8 του άρθρου 200.

Υποχρεώσεις και διαφάνεια μεσίτη (Άρθρο 201)

Το άρθρο 201 του Ν. 4072/2012 καθορίζει τις βασικές υποχρεώσεις του μεσίτη απέναντι στον πελάτη.

Ο μεσίτης οφείλει:

• Να ενημερώνει για τα βασικά χαρακτηριστικά του ακινήτου
• Να γνωστοποιεί τυχόν πραγματικά ελαττώματα που γνωρίζει
• Να τηρεί το επαγγελματικό απόρρητο και να προστατεύει τα προσωπικά δεδομένα

Σε περίπτωση διπλής εντολής, δηλαδή συνεργασίας με πωλητή και αγοραστή, ο πελάτης πρέπει να ενημερώνεται ρητά για την ύπαρξη αυτής της σχέσης, σύμφωνα με το άρθρο 201.

Προθεσμίες και ειδικές προβλέψεις (Άρθρο 200 παρ. 10)

Ο νόμος προβλέπει συγκεκριμένες προθεσμίες σε ειδικές περιπτώσεις. Ενδεικτικά, η σχετική προθεσμία που ορίζεται στο άρθρο 200 παρ. 10 είναι μία (1) ημέρα, όπως αναφέρεται ρητά στη διάταξη.

Γιατί η σωστή σύμβαση μεσιτείας προστατεύει τον ιδιοκτήτη

Η ύπαρξη σαφούς και νόμιμης σύμβασης μεσιτείας:

• Διασφαλίζει τη διαφάνεια
• Προστατεύει τα δικαιώματα όλων των πλευρών
• Μειώνει τον κίνδυνο παρεξηγήσεων και νομικών διαφορών
• Δημιουργεί σχέση εμπιστοσύνης μεταξύ ιδιοκτήτη και μεσίτη

Νομοθεσία

Το παρόν άρθρο βασίζεται στις διατάξεις των άρθρων 200 και 201 του Ν. 4072/2012.

Το πλήρες κείμενο της νομοθεσίας είναι διαθέσιμο στο: https://www.taxheaven.gr/law/4072/2012

Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.